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德国

  • 房价持续上涨,7月房价指数为149.43,创下新高
  • 主要因素:经济增长、外来人口、低利率、房屋供应疲软
  • 2018年Q1,慕尼黑房价中位数突破6000€/㎡,为德国最贵城市
  • 尽管房屋紧缺,但各城市的租金收益率普遍较低,不超过4%

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慕尼黑,德国房价最贵城市

慕尼黑是德国第三大城市,重要的交通枢纽,拥有许多主要大学,博物馆和建筑景点。慕尼黑还是德国经济最为发达和活跃的地区,各方面设施和条件都较为完善,在美世 2017年生活质量指数中,它在德国主要城市中排名最高(排名第四)。

由于过去几年持续上涨,2018年一季度,慕尼黑大都市区的房价中位数已突破6000/㎡,成为德国房价最贵的城市!市区内抢手地段的公寓价格,最高已达到18000/㎡,接近欧洲主要都市的房价水平。

市区房价的疯涨,导致最近几年里慕尼黑的房产开发更多地从市区转移到郊区和次发达地区,位于慕尼黑西部的Pasing和Aubing建造了大量的新公寓。而位于郊区的Freiham是慕尼黑最大的开发区,预计将建造月8000套新公寓。

慕尼黑,德国房价最贵城市

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

首都柏林是德国最大城市,无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。该市经济主要基于服务业,包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。柏林扮演欧洲大陆上航空与铁路运输交通枢纽的角色,同时它也是欧盟内游客数量最多的城市之一。

鉴于柏林在节日活动、建筑的多样化、夜生活、当代艺术、公共交通网络以及高质量生活方面得到广泛认可,近年来融入柏林的人口数量剧增。2016年,柏林人口增长超过60,000人,高于2011年至2015年的年均45,000人,是回归以来最强劲的增长。截至2017年,柏林市区的人口接近370万,成为欧盟人口第三大城市。

外来人口暴增加据了柏林的房屋紧缺,这是最近几年柏林房价持续上涨的根本因素。2018年第二季度,柏林的房价中位数达到了3800/㎡,达到了历史的最高水平。不过,与伦敦、巴黎的房价水平(10000/㎡)相比,依然差距明显。两者间巨大的增长潜力,这也成为全球投资者看好柏林房市的最大依据。

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

法兰克福是德国第五大城市,因繁荣的金融业和贸易展览会而闻名于世,在英国脱欧后,法兰克福更有可能从目前的德国金融中心升级成为欧洲金融中心,为此被投资者极度看好。在美世 2017年生活质量指数中,法兰克福名列前十,也是欧洲知名的宜居城市。


作为欧洲主要金融城市,法兰克福是德国主要金融机构,如德国联邦银行,法兰克福证券交易所,德意志银行,DZ银行,德国复兴信贷银行,德国商业银行的总部所在地。法兰克福展览有限公司是世界上最大的贸易展览会之一,主要的展览包括世界上最大的汽车展—法兰克福车展以及世界上最大的书展—法兰克福书展。

2018年一季度,法兰克福的房价中位数为3267/㎡,与上个季度相比,仅微增0.05%,但较去年同期相比大涨了9.99%。

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

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莱坊国际:2018年欧洲商业地产呈现积极势头

欧洲商业地产以非常积极的势头迈入2018年。 2017年欧元区经济发展高于预期,国际货币基金组织(IMF)预测GDP年增长约为2.1%,是近10年来的最高值。虽然2018年欧元区经济增长速度或稍有减缓,但仍预计GDP可接近2.0%。 在充满政治不确定性的大背景下,欧洲经济强势复苏,2017年法国和德国的大选均极具戏剧性。德国9月举行大选至今尚未正式形成新政府,且1月份的联合谈判失败,或将重新举行大选。2018年欧洲政治议程还包括3月份的意大利大选和9月份的瑞典大选。同时,加泰罗尼亚独立运动迫近,由此导致的巴塞罗那房地产市场不确定性可能会造成投资者和业主转向马德里等地,以寻求更安全的市场环境。 在经济保持增长的前提下,欧洲央行认为到2019年以前都应保持极低的现行利率。2018年政府债券收益或略微上涨,房产收益则更为可观。欧洲高端房产市场收益率较低,但到2018年底可能得以恢复稳定增长。若2019年开始加息,高端房产收益也将上涨。 2017年的初步数据表明,欧洲该年商业地产投资额将击败2016年2160亿欧元的总投资额,但仍远低于2015年时的2500万峰值。莱坊国际(Knight Frank)预计2018年交易额与2017年相当。房地产依旧占据资本大头,越来越普遍的大型交易平台和各类投资组合也将极大推动房产投资交易额增长。 投资机会 · 租金上涨热点:随着房地产周期变化,投资者更希望看到租金上涨而不是收益持续被压缩。包括目前租金上涨较为平缓的市场在内,荷兰阿姆斯特丹和马德里潜力最大。相比之下德国市场业主需求较大,再加上供应和开发受限,在租金方面更占优势,柏林和慕尼黑的租金增长尤为强劲。 · 灵活的办公场所:灵活办公空间和联合办公已经成为一种趋势。科技发展、个体经营扩大和劳动力增加带来的需求迫使人们开始重新定义传统的写字楼。全欧洲市场都加大了对灵活办公空间的需求,伦敦、柏林和巴黎尤甚。欧洲的写字楼市场将进一步扩张,并不断开发新型写字楼以满足多种需要。 · 城市物流中心:受到电商蓬勃发展的影响,欧洲物流行业收益较高,具有极大的投资吸引力。网络零售改变了市场需求结构,尤其是基于近距离配送需求而大量增加的城市物流中心发展快速。结合目前城市物流地产稀少的现状,投资者和开发商都对该市场趋之若鹜。   来源:英中时报 排版:Shelly Du 责编:HY 
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柏林房地产市场繁荣发展 且仍具备上升空间

柏林的房地产市场正迎来蓬勃发展。统一后30年,德国首都的房地产市场终于迎来了快速发展:莱访2018年柏林房地产报告数据显示,从2017年3月到2018年3月,住房价格几乎增加了15%,平均租金增加了11%。 普华永道《欧洲房地产新趋势报告》看中柏林增长的人口和繁荣的信息技术行业,将其列为2018年的投资和开发首选。 专家表示,柏林的房地产市场虽然已经实现了显著的增长,但目前仍是投资柏林房地产的好时机。莱坊报告的作者Claire Locke指出,所有迹象都表明,柏林房地产价值将会继续增加。 Locke表示,“相比其他大都市,柏林的房产价格仍相对较低,且其经济正处于稳定的增长趋势之中。流入柏林的人口不断增加,而住房却供不应求。国际需求也十分强劲,43%的购房者来自国外。” 柏林动荡的政治历史意味着该城市要想达到伦敦和纽约等世界主要城市的房价水平还有相当长的路要走。2018年1月,德国柏林房地产融资银行(Berlin Hyp)和世邦魏理仕发布了一份2018年柏林住房市场报告。该报告显示,相比德国其他大城市,柏林的平均住房购买力和租金价格仍相对较低。 First Living的创始人兼CEO,Sebastian Hoeft表示,柏林高端房地产市场的最低价格是1万欧元(约79219元人民币)/平方米,而部分高端住房购房者则花两倍的价格购买奢华房产。 位于柏林核心地段顶层私人公寓,公寓外观气势恢宏,拥有顶级的配套设备、大理石外观,地暖采暖以及干净整洁的内墙。房间的挑高为3.75米,酒店式入口。公寓带有阳台及露台,储物间及客用洗手间。大厦带有安全的门卫及门禁系统以及监控地下停车场,并提供四星级酒店式服务及约3000平方米的独家健身俱乐部。 居外房源编号:41175785 点击查看公寓的更多信息 目前,失业率下降,且越来越多的人被柏林的工作机会和繁荣的地方文化所吸引而选择移居柏林,因此柏林将迎来长期的房价增长趋势。 Hoeft说道,“我认为,近几年柏林房价的增长并不是泡沫,甚至柏林热门地区在2016到2017年期间平均11.4%的增长也是实打实的增长。德国房地产市场逐渐缩小与其他市场的差距,并开始加入国际市场。但你需要对此快速做出反应,并要谨慎选择。” 多个因素显示柏林房市将持续增长 自统一以来,德国逐渐发展成为经济强国。苏富比国际房地产公司德国区的一份市场报告显示,德国的GDP达到3.26万亿欧元,居欧洲首位,在基础设施方面位居欧洲第一。 柏林经济强劲并不意味着其不需要投资。住房存量不足是柏林房价将持续增加的有力因素之一。每年,柏林都会迎来4万到6万的新居民。莱坊报告显示,为满足新居民的住房需求,柏林每年需要建造2万套新住房,但去年柏林仅建成15670套住房。 低租房存量、低利率以及多样化的购房补贴使柏林的房地产市场成为买家市场。 柏林Black Label Properties房地产公司的Achim Amann表示,“市场上有大量的租房需求,但空房率低于1.2%。目前是买房的绝佳时机。投资者享有安全的法律和政治环境、优质的建造水平和较高的租房需求。” 尽管房产供应不足,柏林的房价相比欧洲其他大都市以及德国其他城市而言却仍相对较低,这一优势为其吸引了国内外的投资者。 Hoeft指出,英国脱欧带来的不确定性促使英国购房者转向柏林房地产市场,同时来自西班牙和意大利的投资者也不断增加。 德国投资者也纷纷转向柏林。Hoeft表示,“这些投资者属于婴儿潮一代,目前继承了大量财产并将在未来10年内退休。这些人10年前可能想要搬到乡村地区,现在却希望体验大城市的文化和活力。这一点也反映在国际顶尖建筑师身上,如Daniel Libeskind、Frank Gehry和David Chipperfield,他们都开始在这里设计住宅建筑。” First Citiz Berlin的房产投资顾问Dhaker Haj-Ali表示,“过去几周,外国投资额猛增。住房价格将在未来几年内持续增加。” 柏林成为德国的硅谷 柏林新人口的流入主要是因为该城市,特别是信息技术部门强劲发展的初创企业文化。2018年6月份,安永公司就德国的风险投资发布了一份报告,显示德国前100强初创企业获得了85亿美元的投资。这些初创企业中近70%(包括家具零售商、流媒体音乐公司和食物外送服务)都位于柏林。 Locke表示,“初创公司和住房公司,如谷歌、三星、辉瑞和西门子等,看中柏林的人才储备而纷纷前来。平均招聘成本低于其他的德国城市的40%。此外,初创公司一半的员工来自海外。这些特点与世界上另一个创新中心——硅谷相符合。” Hoeft指出,受雇于初创公司的新柏林居民主要是租户而不是购房者。因此他们对柏林高端房地产市场并不会产生直接的影响。但他补充道,“初创公司中来自其他国家和德国本国的百万富翁们都已在柏林购房。” 此外,年轻的IT工作者纷纷涌入柏林,进一步加剧了住房的紧缺,并抬高了租金价格。这对希望出租房产的投资者而言十分有利。 这些外来工作者还成为了柏林的文化标志,这也是柏林吸引新住户的另一大原因。 Haj-Ali表示,“年轻的海外人士和IT工作人员对柏林东部和南部更感兴趣。那里的城市生活更加活跃多彩。“他们对克罗兹堡(Kreuzberg)这类已经处于‘中产阶级化’过程的地区更感兴趣。 随着新住户的涌入,越来越多的出租合同得以签署,这意味着柏林较低的租金价格不会在长期内得到保持。 苏富比国际房产公司柏林区的项目经理Claudia Schücking表示,“柏林经济不断发展,每年有40万家公司注册成立。以如此的发展速度,柏林将很快成为拥有400万人口的城市。每年有4万人口移居至柏林。所有这些人首先需要解决的就是住房问题。” 投资者将在柏林房地产获得什么? 外国投资者,不论是否是欧盟公民,在柏林购房时不会遇到什么问题。 Schücking表示,“外国投资者在德国购买房产不会遇到什么难题。购房者需要建立一个德国银行帐户,然后就能够从德国银行获得贷款。贷款条件视个人情况和收入而定。银行通常会以房产购买价格的60%为标准提供贷款。” 但不会说德语的购房者需要注意的是,他们在进行海外交易时必须咨询德国律师,因为所有的官方文件都是用德语写的。 柏林一些地区的投资收益要高于其他地区。此外,Hoeft建议投资者选择建筑和设计风格上独具特色的房产,同时也要考虑房产的位置。 他指出,“柏林东部的河岸地带以及西部黄金地带,如夏洛滕堡(Charlottenburg)和威默尔斯多夫(Wilmersdorf)都具备较高的增值空间。但投资者需要注意的是米特和普伦茨劳堡的高价房产常常售价过高。但如果你喜欢历史建筑,你一定能在这里找到你的梦想房产。” 凭借其经典的建筑,布兰奇之家(Maison Blanche)正在为柏林夏洛腾堡(Charlottenburg)的高雅生活奠定基础。售价24.9万欧元(约197万元人民币)起的现代化的公寓,其面积从约30平米起。舒适的生活:共用屋顶露台、带烧烤区的内庭院和礼宾服务;位置绝佳:靠近泰格尔机场(airport Tegel)、库达姆大街(Kurfurstendamm)和两条地铁线路。 居外房源编号:41930409 点击查看公寓的更多信息 希望出租房产的投资者预计将获得3%的年投资回报率。 Amann 表示,“我们预计投资者将会获得3%的年租金收益,和5%的资本增值。柏林提供10年期的税收优惠,因此大多数的投资者会选择持有房产10年时间。10年后,他们就会获得80%的投资回报率,这些收益大部分是免税的。” 尽管柏林房地产市场发展迅猛,但其仍存在充足的升值空间,因此对于耐心的投资者而言,只要持有房产10年或者更久的时间,他们就可能获得可观的回报。 Amann 指出,“柏林房地产市场仍然是欧洲首都中最便宜的。柏林要达到伦敦或巴黎的房价水平还需要很长的一段时间。但变化随时都在发生,因此如果你想要投资,还是要把握机会,不要等得太久而错失时机。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多德国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询德国房地产的投资机会。   来源:Mansion Global 翻译:LPS 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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德国福利政策

2018年德国住宅市场价格和租金展望
2018年德国住宅市场价格和租金展望
德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内,许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨,部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求,而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进,住宅空置率也有所下降。因此,租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。 多个城市的数据证明,房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑(Munich)的住房空置率接近于零。2017年,柏林市(Berlin)的就业率上升了0.4%。早在2015年,法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特(Stuttgart)地处盆地,这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制,进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。 查看德国正式房源 汉堡(Hamburg)和杜塞尔多夫(Düsseldorf)的物价也呈现强劲上涨趋势,然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此,两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此,由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升,汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁,因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年,至少在德国的大多数主要城市是这样。 风险展望: 即使受到利率的冲击,2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。 住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题,即使出现了“利率冲击”的情况,住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此,即使利率上升,我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡,因为相比德国其他大都市地区,那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来,更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中,利率风险很可能会上升。然而,利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长,价格升降趋势,还有未来可能实施的货币政策,因此显然存在着不确定性。
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
如果您有意购买德国房产,那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制,然后再去那里买下您梦寐以求的房产。 如果您对在德国出售的房产有兴趣,您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定,而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响,德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。 无论原籍国家是否属于欧盟(EU),外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。 然而,您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金,而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。 此外,借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下,您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。 查看德国真实房源 德国抵押贷款的税收减免政策 因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而,如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租,则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入,包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是:如果改建费用多于物业价值的15%,则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来,租赁物业的标准折旧率一直是2%,如果房产刚刚建成,则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收,如下所示。 计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5%的团结附加费。例如,如果您的租金收入为5万欧元,那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元,作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元,而应缴税款项对应的名义税率为14%(即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元)。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用,即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。 此外,如果物业持有时间不到10年,则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年,资产收益应计入纳税人的年收入。因此,如果您持有物业九年后再出售,并以单身人士的身份获得6万欧元的收益,则这项收益将按照42%的税率计算应缴税款。然而,如果物业的持有时间达到10年及以上,则任何资本收益均不计入应纳税所得。 对于非租赁物业,超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税,另外还要加上团结附加费。然而,如果物业在购买后的10年内出售,则只有资本收益需要征税。  
在德国买房的交易成本
在德国买房的交易成本
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成: 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说,同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的房产具有明显的高保值性。 二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是,根据德国公寓住宅物权法,公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断,但是因为所有的车位是位于停车场里,而整个停车场又是集体物权(财产),所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里,抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。 三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解,因为根据情况不同,这些附加费用会占到房款的10%甚至更多,也是一笔不可忽视的费用。 总体来说,有三笔较大的费用: 1. 公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用: 起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。 2. 地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡,柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州,北威州都已经升到了5%。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。 3. 销售代理费或中介费 在德国,住宅用地开发,建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责,彼此间相互协作又分工明确。开发商(Bauträger)一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划,是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师,建筑公司和房产销售代理即中介(Makler)。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分,专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。  四、付款方式 前面说过,德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。 整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房,接到付款通知后,买房人应该到建筑工地实地考察一下,确保工程进度符合付款要求,然后再签字认可,通知银行支付相应的款项。对于买房人来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,即买房人对于房屋质量没有异议,开发商才可以最终得到全款。  
德国房地产税法详解
德国房地产税法详解
德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项:两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分;在税收设计模式上,实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税,也对房地产的流转环节予以课税,基本上保障了公民的基本住房需求,也是德国房产投资者必须留意的。 德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。 一、土地税施行一年一缴 基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。 目前,德国土地税实行一年一缴制,纳税人为土地所有者,征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者,具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A,对非农林用地征收土地税B。 根据《德国资产评估法》,在计税依据上,不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值,非农林用地的计税价值为市场价值。 在土地税税率上,按照地产的种类各有不同,如联邦统一税率对农业生产用地为6‰,对建筑用地为2.6%至3.5%,但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地税豁免政策。 二、房产土地税区别对待 长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。 在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。 1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。 为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如柏林和汉堡的税率为4.5%。 2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前最高税率为50%。 3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。 另外自2009年1月1日起,德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种,大大增加了房地产投机商的投资成本,压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间,也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。  
德国常见居留许可类型一览
德国常见居留许可类型一览
  所有来自非欧盟成员国的外国居民,无论其原籍是哪里,只要其计划停留时间超过90天,都必须取得居留许可。只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下,短期游客签证才能延期。 在通常情况下,外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可(必要时还应该申请工作许可证)。来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。这条规则只允许出现少数例外,特别是寻求庇护者和政治难民。显然,他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。 对于移居德国的一般外籍人士来说,以下各类的居留许可也许较为实用:临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。 临时居留证(Aufenthaltserlaubnis)是最常见的居留许可证。其一般有效期为一年。续签此证件的频率取决于个人的就业状况、职业和国籍。例如,与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。然而,如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同,则他(她)的居留许可证也将在两年后到期。 只要您的个人状态没有改变,则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。然而,如果您经历了跳槽、失业、离婚等过程,则这些变化都会影响您的居留身份。面对这些情况,最好立即联系当地的外籍人士登记办公室(Ausländerbehörde)。您还可以向移民律师咨询更深入的建议。 欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认,且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。若年薪不低于37128欧元,则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。欧盟蓝卡的有效期通常为四年。蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。此外,持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。

德国买房常见问题