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专家建议稳健型投资者选择苏格兰狩猎庄园

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2018-10-25  
        这类物业之所以极具价值,在一定程度上是因为其数量稀少。...

风景如画的苏格兰狩猎庄园拥有广阔的森林、成片的紫色石楠花田、潺潺的溪流和时有赤鹿出没的崎岖山峦,比起全球其他大多数房产,更富有唯美动人的电影画面感。

这类物业每年仅能达成屈指可数的几笔交易,但不妨碍其成为一项不断升值、日益稳健的投资手段,尤其是在英国其他地区正饱受政治不确定性的困扰之时。

房地产代理公司Strutt & Parker苏格兰庄园及农场业务团队负责人Robert McCulloch表示,这一细分市场的稳定性可归结为供应短缺。

McCulloch说:“作为一种资产类别,它是一个非常小众的市场。虽然这类资产的年交易量仅有区区20笔,但它的受众遍及全球。目前,市场上挂牌出售的苏格兰狩猎庄园只有24个。”

第一太平戴维斯苏格兰乡村物业销售主管Evelyn Channing称,通常,人们在苏格兰购置庄园是用作他们的额外住宅,而非唯一居所。

Channing说:“因此,它并不会像一般住宅市场那样上下波动。常言道,物以稀为贵,其价值丝毫不会受到外界因素的影响。”

一座苏格兰庄园的总价实际上等于各部分价值之和

当谈及如何区分庄园和普通大型物业时,莱坊国际苏格兰农场业务负责人Tom Stewart-Moore说:“这没有固定的标准。”

他接受环域居的采访时说:“这处物业还有哪些特色?其他功能配套呢?主屋看起来更像是庄园宅邸,还是乡村农舍?它足够宏伟气派吗?”

在判断一处物业是否为庄园时,面积并非决定性因素。有些庄园可能占地只有几百英亩,另一些则可能绵延数千英亩。Stewart-Moore说:“最重要的是,它必须给人感觉像是一座庄园。”

庄园升值速度超越其他物业

根据莱坊国际于10月初发布的住宅价格指数,今年第三季度,苏格兰高档乡村住宅(包含狩猎庄园)的价格较去年同期上涨2.1%。

报告称,虽然这一涨幅波澜不惊,但这已是该指数自2014年底以来录得的最为强劲的年增长率。

该报告并未单独列出庄园的价格数据。

相比之下,在英格兰和威尔士,高档乡村住宅的同期价格仅微涨0.1%。据莱坊国际,自2016年中旬以来,这两大高档乡村住宅市场的年均增长率还不及1%。

尽管英国退欧加之不断上涨的房产税波及了英国大部分地区的房地产市场,特别是伦敦及其周边地区,但苏格兰的乡村庄园似乎未受到政治不确定性的影响。

McCulloch说:“虽然政治因素一直是人们心头挥之不去的阴影,但总体而言,这一市场并未受到太大干扰。”

他表示,2014年的苏格兰独立公投是近年来唯一对该市场产生重大影响的事件。当时,苏格兰投票决定是否脱离英国独立,但根据最终结果,苏格兰仍为联合王国的一部分。

McCulloch称,当年,仅有七座苏格兰庄园易主,而往常的年均成交量在20个左右。

但Channing指出,这些庄园的价值并未受到公投的影响。

她说:“那一年,绝大多数买家来自海外。在外国买家看来,苏格兰独立公投属于地方性政治因素。最终,苏格兰人和英格兰人各让一步。第二年,苏格兰的房地产市场便恢复正常。”

毫无疑问,当一处物业的价值在一定程度上取决于内部因素时,比如河流中能捕获多少鲑鱼,外部因素便无法对其价值产生同等影响。

完美的苏格兰哥特式伊丽莎白女王时代的庄园,库尔特梅因斯(Coulter Mains是一座宏伟的乡间别墅,拥有私人幽静的花园,占地约13英亩(6.12公顷)。距离爱丁堡、格拉斯哥只有10分钟车程。对于运动爱好者来说,苏格兰有丰富的高尔夫球场,也有很多著名的学校,包括费蒂斯中学,以及爱丁堡、格拉斯哥和阿伯丁的优秀大学。
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丰富渔猎资源吸引买家

虽然当地的房地产价格对土地定价产生影响,但一座苏格兰庄园的总价实际上等于各部分价值之和。

Stewart-Moore说:“在估价时,我们会将庄园分解为多个部分。假设一座庄园占地2万英亩,包含一栋八卧主屋和10间小屋,我们将根据该地区同类物业的价格为房屋定价。”

然后,再考虑土地的价格,以及该物业所能提供的狩猎活动产生的附加价值。

他说:“这取决于河里有多少鲑鱼,或者山上有多少赤鹿。”

他解释道,“如果庄园内可以进行猎鹿活动,我们会考察业主到底捕杀了多少只成年雄鹿。通常,一个人每年可能捕杀20只到40只雄鹿,而每只雄鹿对应的资本价值从2万5000英镑到5万英镑不等。”

Channing告诉环域居,采用这种估价方法意味着,详细记录捕猎数量对确保庄园的转售价值至关重要,因为只有这样业主才能自信地说出其在5年或10年间捕获的赤鹿、鲑鱼或松鸡的平均数量。

她说:“在庄园的大宅内,经常放置一本皮面装订的精美记录簿。有些业主会在上面对捕猎情况进行详细的记录,如捕获的鱼的大小、所使用的饵料,鱼塘的情况等等。”

虽然并非所有业主都能对捕猎情况进行详尽记录,但严谨的记录无疑会为他们带来价值。

Channing说:“在没有保留记录的情况下,你无法对你的狩猎记录言之凿凿。如果有人声称他猎杀了10只雄鹿,那我肯定想要看到证据。”

她补充道,没有此类证据会影响物业的定价,因为任何买家都不会完全相信他人的一面之词。

“全能型"庄园最具投资价值

虽然投资庄园相对安全,但为了获得最高的转售价值,这个庄园应当"功能齐全"。

McCulloch说:“最具投资价值的物业是各项狩猎活动均有涉及的‘全能型’庄园。他解释道,"例如,松鸡猎杀;鹧、鸭等禽类混合猎杀;赤鹿围捕等等。当然,如果还能捕获鲑鱼和鳟鱼,就再理想不过了。”

他表示,最受欢迎的庄园正是那些能够提供丰富户外活动的物业。

McCulloch说:“如果你买下一座具备这些功能的庄园,资本升值的可能性将大幅增加。”

此外,购买附带林地的庄园也是一种明智且热门的投资选择。

Stewart-Moore说:“附带林地或具备林地开发潜力的庄园正持续升值,并引起英国和海外买家的浓厚兴趣。”

随着木材需求和价格的飙升,苏格兰政府已制定了两大目标,即每年培育大量新林地,以及为现有林地的可持续性管理提供必要援助。为此,该国政府给予土地所有者充足的资金支持,以帮助其实现这两个目标。

与此同时,具有林业经营权的庄园有资格享受税收减免。

房地产代理公司Rettie & Co. Ltd.乡村及专业服务总监Chris Hall说:“林业是最佳的投资选择。在过去的10年里,它的价值翻了一倍不止,而且对绝大多数投资者而言,它属于免税资产。”

Hall称,人们正将林业投资作为一项规避40%遗产税的手段,特别是对于年长的投资者或者计划长期持有的买家来说。

按照规定,若投资人持有一块商业化管理的苏格兰林地达两年时间,其有资格享受100%的遗产税减免。

此外,销售木材所获得的收入可免征所得税和企业税。

Hall总结道,“这是一项非常划算的投资。”


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来源:环域居

责编:Zoe Chan

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