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柏林房地产市场繁荣发展 且仍具备上升空间

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2018-11-02  来源:居外原创
        人口增加、初创企业蓬勃发展以及住房紧缺等因素意味着房地产价格将继续上涨。...

柏林的房地产市场正迎来蓬勃发展。统一后30年,德国首都的房地产市场终于迎来了快速发展:莱访2018年柏林房地产报告数据显示,从2017年3月到2018年3月,住房价格几乎增加了15%,平均租金增加了11%。

普华永道《欧洲房地产新趋势报告》看中柏林增长的人口和繁荣的信息技术行业,将其列为2018年的投资和开发首选。

专家表示,柏林的房地产市场虽然已经实现了显著的增长,但目前仍是投资柏林房地产的好时机。莱坊报告的作者Claire Locke指出,所有迹象都表明,柏林房地产价值将会继续增加。

Locke表示,“相比其他大都市,柏林的房产价格仍相对较低,且其经济正处于稳定的增长趋势之中。流入柏林的人口不断增加,而住房却供不应求。国际需求也十分强劲,43%的购房者来自国外。”

柏林动荡的政治历史意味着该城市要想达到伦敦和纽约等世界主要城市的房价水平还有相当长的路要走。2018年1月,德国柏林房地产融资银行(Berlin Hyp)和世邦魏理仕发布了一份2018年柏林住房市场报告。该报告显示,相比德国其他大城市,柏林的平均住房购买力和租金价格仍相对较低。

First Living的创始人兼CEO,Sebastian Hoeft表示,柏林高端房地产市场的最低价格是1万欧元(约79219元人民币)/平方米,而部分高端住房购房者则花两倍的价格购买奢华房产。

位于柏林核心地段顶层私人公寓,公寓外观气势恢宏,拥有顶级的配套设备、大理石外观,地暖采暖以及干净整洁的内墙。房间的挑高为3.75米,酒店式入口。公寓带有阳台及露台,储物间及客用洗手间。大厦带有安全的门卫及门禁系统以及监控地下停车场,并提供四星级酒店式服务及约3000平方米的独家健身俱乐部。
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目前,失业率下降,且越来越多的人被柏林的工作机会和繁荣的地方文化所吸引而选择移居柏林,因此柏林将迎来长期的房价增长趋势。

Hoeft说道,“我认为,近几年柏林房价的增长并不是泡沫,甚至柏林热门地区在2016到2017年期间平均11.4%的增长也是实打实的增长。德国房地产市场逐渐缩小与其他市场的差距,并开始加入国际市场。但你需要对此快速做出反应,并要谨慎选择。”

多个因素显示柏林房市将持续增长

自统一以来,德国逐渐发展成为经济强国。苏富比国际房地产公司德国区的一份市场报告显示,德国的GDP达到3.26万亿欧元,居欧洲首位,在基础设施方面位居欧洲第一。

柏林经济强劲并不意味着其不需要投资。住房存量不足是柏林房价将持续增加的有力因素之一。每年,柏林都会迎来4万到6万的新居民。莱坊报告显示,为满足新居民的住房需求,柏林每年需要建造2万套新住房,但去年柏林仅建成15670套住房。

低租房存量、低利率以及多样化的购房补贴使柏林的房地产市场成为买家市场。

柏林Black Label Properties房地产公司的Achim Amann表示,“市场上有大量的租房需求,但空房率低于1.2%。目前是买房的绝佳时机。投资者享有安全的法律和政治环境、优质的建造水平和较高的租房需求。”

尽管房产供应不足,柏林的房价相比欧洲其他大都市以及德国其他城市而言却仍相对较低,这一优势为其吸引了国内外的投资者。

Hoeft指出,英国脱欧带来的不确定性促使英国购房者转向柏林房地产市场,同时来自西班牙和意大利的投资者也不断增加。

看得见电视塔的柏林天际线

德国投资者也纷纷转向柏林。Hoeft表示,“这些投资者属于婴儿潮一代,目前继承了大量财产并将在未来10年内退休。这些人10年前可能想要搬到乡村地区,现在却希望体验大城市的文化和活力。这一点也反映在国际顶尖建筑师身上,如Daniel Libeskind、Frank Gehry和David Chipperfield,他们都开始在这里设计住宅建筑。”

First Citiz Berlin的房产投资顾问Dhaker Haj-Ali表示,“过去几周,外国投资额猛增。住房价格将在未来几年内持续增加。”

柏林成为德国的硅谷

柏林新人口的流入主要是因为该城市,特别是信息技术部门强劲发展的初创企业文化。2018年6月份,安永公司就德国的风险投资发布了一份报告,显示德国前100强初创企业获得了85亿美元的投资。这些初创企业中近70%(包括家具零售商、流媒体音乐公司和食物外送服务)都位于柏林。

Locke表示,“初创公司和住房公司,如谷歌、三星、辉瑞和西门子等,看中柏林的人才储备而纷纷前来。平均招聘成本低于其他的德国城市的40%。此外,初创公司一半的员工来自海外。这些特点与世界上另一个创新中心——硅谷相符合。”

Hoeft指出,受雇于初创公司的新柏林居民主要是租户而不是购房者。因此他们对柏林高端房地产市场并不会产生直接的影响。但他补充道,“初创公司中来自其他国家和德国本国的百万富翁们都已在柏林购房。”

此外,年轻的IT工作者纷纷涌入柏林,进一步加剧了住房的紧缺,并抬高了租金价格。这对希望出租房产的投资者而言十分有利。

这些外来工作者还成为了柏林的文化标志,这也是柏林吸引新住户的另一大原因。

Haj-Ali表示,“年轻的海外人士和IT工作人员对柏林东部和南部更感兴趣。那里的城市生活更加活跃多彩。“他们对克罗兹堡(Kreuzberg)这类已经处于‘中产阶级化’过程的地区更感兴趣。

随着新住户的涌入,越来越多的出租合同得以签署,这意味着柏林较低的租金价格不会在长期内得到保持。

苏富比国际房产公司柏林区的项目经理Claudia Schücking表示,“柏林经济不断发展,每年有40万家公司注册成立。以如此的发展速度,柏林将很快成为拥有400万人口的城市。每年有4万人口移居至柏林。所有这些人首先需要解决的就是住房问题。”

投资者将在柏林房地产获得什么?

外国投资者,不论是否是欧盟公民,在柏林购房时不会遇到什么问题。

Schücking表示,“外国投资者在德国购买房产不会遇到什么难题。购房者需要建立一个德国银行帐户,然后就能够从德国银行获得贷款。贷款条件视个人情况和收入而定。银行通常会以房产购买价格的60%为标准提供贷款。

但不会说德语的购房者需要注意的是,他们在进行海外交易时必须咨询德国律师,因为所有的官方文件都是用德语写的。

柏林一些地区的投资收益要高于其他地区。此外,Hoeft建议投资者选择建筑和设计风格上独具特色的房产,同时也要考虑房产的位置。

他指出,“柏林东部的河岸地带以及西部黄金地带,如夏洛滕堡(Charlottenburg)和威默尔斯多夫(Wilmersdorf)都具备较高的增值空间。但投资者需要注意的是米特和普伦茨劳堡的高价房产常常售价过高。但如果你喜欢历史建筑,你一定能在这里找到你的梦想房产。”

凭借其经典的建筑,布兰奇之家(Maison Blanche)正在为柏林夏洛腾堡(Charlottenburg)的高雅生活奠定基础。售价24.9万欧元(约197万元人民币)起的现代化的公寓,其面积从约30平米起。舒适的生活:共用屋顶露台、带烧烤区的内庭院和礼宾服务;位置绝佳:靠近泰格尔机场(airport Tegel)、库达姆大街(Kurfurstendamm)和两条地铁线路。
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希望出租房产的投资者预计将获得3%的年投资回报率。

Amann 表示,“我们预计投资者将会获得3%的年租金收益,和5%的资本增值。柏林提供10年期的税收优惠,因此大多数的投资者会选择持有房产10年时间。10年后,他们就会获得80%的投资回报率,这些收益大部分是免税的。”

尽管柏林房地产市场发展迅猛,但其仍存在充足的升值空间,因此对于耐心的投资者而言,只要持有房产10年或者更久的时间,他们就可能获得可观的回报。

Amann 指出,“柏林房地产市场仍然是欧洲首都中最便宜的。柏林要达到伦敦或巴黎的房价水平还需要很长的一段时间。但变化随时都在发生,因此如果你想要投资,还是要把握机会,不要等得太久而错失时机。”


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来源:Mansion Global
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

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